Ein viel diskutierter Fall aus Nürnberg sorgte Anfang 2025 für Schlagzeilen: Eine Familie baute ihr Haus um, wollte eine neue Einheit zur Vermietung und eine weitere als Arbeits-/Seminarräume nutzen — doch die Stadt untersagte die Nutzung wegen Zweckentfremdung von Wohnraum. Dieser konkrete Konflikt verdeutlicht: Wer in Nürnberg Wohnraum gewerblich nutzen oder über Plattformen wie Airbnb vermieten möchte, steht heute unter strengem Reglement – auch mit hoher Bußgeldgefahr. Quelle: Merkur.de “Streit um Nürnberger Wohnraum”
In Nürnberg gilt eine Zweckentfremdungssatzung, die viele Formen der gewerblichen Nutzung von Wohnraum reglementiert. Im Folgenden zeigen wir Ihnen, worauf Sie achten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie in Nürnberg und Umgebung nutzen wollen – und wie Sie rechtssicher handeln.
Was bedeutet „Zweckentfremdung von Wohnraum Nürnberg“ eigentlich genau?
Die Zweckentfremdung von Wohnraum Nürnberg liegt immer dann vor, wenn Wohnraum nicht mehr seinem eigentlichen Zweck – also dem Wohnen – dient. Das betrifft nicht nur Ferienwohnungen, sondern auch gewerbliche Nutzungen oder längere Leerstände.
Typische Beispiele sind:
- Vermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com für mehr als acht Wochen pro Jahr
- Nutzung einer Wohnung als Büro, Kanzlei oder Praxis
- Abriss oder Umbau, der eine Nutzung zum Wohnen verhindert
- Leerstand von mehr als drei Monaten ohne nachvollziehbaren Grund
Ziel dieser Regelung ist es, den ohnehin knappen Wohnraum in Nürnberg zu schützen. Die Stadt möchte verhindern, dass Wohnungen dem regulären Mietmarkt entzogen werden, während Mieter gleichzeitig mit hohen Preisen kämpfen.
Wann ist eine Genehmigung notwendig – und wann ist eine Nutzung erlaubt?
Welche Nutzung ist noch erlaubt?
Wer seine Wohnung gelegentlich vermietet – beispielsweise, weil er selbst verreist oder beruflich im Ausland ist – darf dies in Nürnberg bis zu acht Wochen pro Jahr tun, ohne eine Genehmigung zu benötigen. Wichtig ist, dass es sich um eine zeitlich begrenzte Vermietung handelt und die Wohnung weiterhin überwiegend dem eigenen Wohnzweck dient.
Wann ist eine Genehmigung erforderlich?
Sobald Sie Ihre Wohnung dauerhaft oder regelmäßig an wechselnde Gäste vermieten oder sie überwiegend gewerblich nutzen möchten, benötigen Sie eine Genehmigung der Stadt Nürnberg.
Das gilt ebenso, wenn:
- mehr als die Hälfte der Wohnfläche für gewerbliche Zwecke verwendet wird
- die Wohnung länger leer steht, obwohl eine Vermietung grundsätzlich möglich wäre
- Umbauten dazu führen, dass der Wohnraum unbewohnbar oder nicht mehr nutzbar ist
Die Stadt prüft dabei, ob ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des Wohnraums besteht. In den meisten Fällen wird die Genehmigung nur erteilt, wenn ein berechtigter Grund vorliegt – etwa eine bauliche Veränderung im Rahmen eines genehmigten Projekts oder eine zeitlich begrenzte Nutzung im Ausnahmefall.
Was droht bei einem Verstoß gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum in Nürnberg?
Die Stadt Nürnberg geht mittlerweile sehr konsequent gegen illegale Nutzungen vor. Wer gegen die Zweckentfremdungssatzung (§14, Abs. 1 ZwEVS) verstößt, riskiert Bußgelder von 50.000 bis zu 500.000 Euro. Zudem kann die Behörde anordnen, dass der Wohnraum wieder seinem ursprünglichen Zweck zugeführt wird.
Auch Online-Plattformen wie Airbnb sind verpflichtet, Vermieterdaten offenzulegen. So kann die Stadt leichter kontrollieren, ob eine Anmeldung und Genehmigung vorliegt. Viele Eigentümer unterschätzen diese Transparenz und glauben, eine Vermietung ließe sich unbemerkt durchführen – das ist längst nicht mehr der Fall.
Wie können Eigentümer und Vermieter in Nürnberg rechtssicher handeln?
Was sollten Sie unbedingt beachten, bevor Sie Wohnraum anders nutzen?
- Regelmäßige Vermietung planen: Wenn Sie Ihre Wohnung öfter als acht Wochen im Jahr vermieten möchten, müssen Sie vorab eine Genehmigung beantragen.
- Dokumentation führen: Halten Sie genau fest, wann und wie lange Sie vermieten, um bei eventuellen Nachfragen der Stadt Belege vorlegen zu können.
- Nutzungsanteile prüfen: Gewerbliche Tätigkeiten (z. B. Büro, Praxis, Studio) dürfen in der Regel nicht mehr als 50 % der Gesamtfläche einnehmen.
- Leerstand vermeiden: Wenn Sie Ihre Immobilie nicht bewohnen oder vermieten, müssen Sie gute Gründe dafür nachweisen können – etwa laufende Sanierungsarbeiten.
- Negativbescheinigung einholen: Wer sich unsicher ist, kann bei der Stadt ein sogenanntes Negativattest beantragen. Dieses bestätigt, dass keine Zweckentfremdung vorliegt.
Welche Strategien sind sinnvoll?
- Zeitlich begrenzte Vermietung: Nutzen Sie Ihre Wohnung als Ferienunterkunft nur während Urlaubszeiten.
- Kombinierte Nutzung: Wenn ein Teil weiterhin privat genutzt wird, können Sie oft einen anderen Teil rechtssicher gewerblich vermieten.
- Frühzeitige Beratung: Eine rechtliche oder immobilienwirtschaftliche Beratung spart häufig hohe Kosten und verhindert Konflikte mit der Stadt.
Warum ist die Zweckentfremdung von Wohnraum Nürnberg auch für Kapitalanleger relevant?
Nürnberg ist eine stark wachsende Metropolregion mit hoher Nachfrage nach Mietwohnungen. Gleichzeitig schränkt die Zweckentfremdungssatzung bestimmte Nutzungsformen deutlich ein. Für Kapitalanleger bedeutet das, dass die klassische Airbnb-Strategie – also Rendite durch kurzfristige Vermietungen – kaum mehr ohne Genehmigung funktioniert.
Wer in Nürnberg investieren möchte, sollte die rechtlichen Rahmenbedingungen daher von Anfang an in seine Kalkulation einbeziehen. Besonders interessant sind in diesem Zusammenhang:
- Langfristige Mietmodelle mit möblierter Vermietung, die rechtlich klar abgegrenzt sind
- Gewerbeeinheiten oder Mixed-Use-Konzepte, bei denen Wohn- und Arbeitsflächen intelligent kombiniert werden
- Projekte mit Umnutzungsgenehmigung, wenn beispielsweise ehemalige Gewerbeflächen in Wohnraum umgewandelt werden
So lassen sich auch unter den aktuellen Regelungen rentable Modelle finden – legal und zukunftssicher.
Wie reagiert die Stadt Nürnberg auf aktuelle Entwicklungen?
Die Stadt hat in den letzten Jahren mehrere hundert Meldungen zu zweckentfremdetem Wohnraum erhalten. Viele davon wurden auf Grundlage von Bürgerhinweisen oder durch Datenabgleiche mit Online-Plattformen geprüft.
Besonders streng geht Nürnberg gegen dauerhafte Ferienwohnungen in zentralen Lagen wie Gostenhof, St. Johannis oder der Altstadt vor. Hier ist der Wohnraummangel besonders spürbar. Gleichzeitig signalisiert die Stadtverwaltung, dass sie legale Kurzzeitvermietungen im Rahmen der gesetzlichen Grenzen ausdrücklich zulässt – wenn sie ordnungsgemäß angemeldet sind.
Welche Bedeutung hat das Thema für Eigentümer, Mieter und den Nürnberger Immobilienmarkt?
Die Zweckentfremdung von Wohnraum Nürnberg ist mehr als ein juristisches Thema – sie beeinflusst direkt das Preisgefüge am Markt. Je weniger Wohnungen als Ferienunterkünfte blockiert werden, desto stabiler bleibt der Mietmarkt.
Für Eigentümer bedeutet das:
- Eine bessere Planbarkeit bei langfristigen Vermietungen
- Weniger Konkurrenz durch kurzfristige Mietangebote
- Mehr Nachfrage nach klassischen Mietwohnungen, insbesondere in begehrten Stadtteilen
Für Mieter wiederum heißt es, dass der Druck auf dem Wohnungsmarkt zumindest etwas gemildert wird.
Wie Sie bei der Zweckentfremdung von Wohnraum Nürnberg auf der sicheren Seite bleiben
Wer in Nürnberg Wohnraum besitzt, sollte die Zweckentfremdungssatzung unbedingt kennen. Egal ob Sie eine Wohnung kurzzeitig vermieten, Räume gewerblich nutzen oder ein Objekt umbauen möchten – prüfen Sie immer, ob eine Genehmigung erforderlich ist.
Mit einer transparenten Planung, klarer Dokumentation und – falls nötig – einer offiziellen Genehmigung können Sie Ihr Eigentum weiterhin gewinnbringend nutzen, ohne rechtliche Risiken einzugehen.
Tipp: Wenn Sie unsicher sind, wie Ihre geplante Nutzung eingestuft wird, lassen Sie sich von einem lokalen Immobilienexperten beraten. IMMOsmile in Nürnberg unterstützt Sie dabei, Ihr Vorhaben optimal umzusetzen. Vereinbaren Sie gerne Ihren persönlichen Beratungstermin mit uns.